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　　上半年楼市最重要的营销节点五一小长假日益临近，在这个档期内，由容积率新规驱动下的高实用率产品成为了新近推出项目的亮点，曾经以“60平方米-80平方米两房、三房”为主的刚需市场，如今被“70平方米-100平方米四房甚至五房”强势取代。从去年年底至今年入市的新项目来看，超100%实用率几乎是新户型的标配，对空间利用更充分的开发商甚至对外宣称将实用率提高至120%、130%，“花同样的钱获得更多的实用面积”成为当下购房者作出置业选择的重要参考因素，从“有房住”到“住得好”，广州的一手住宅市场正上演着户型设计不断迭代升级的“空间革命”。

　　3月，广州地铁地产接连推出两大项目，其中，黄埔区的广州地铁地产·珑岄上城主推74平方米-125平方米的三房、四房，最高实用率超130%，据销售人员介绍，该项目74平方米的三房两卫，可比肩传统约100平方米的户型，自带独立入户花园，可实现南北对流。另外，番禺区的广州地铁地产·珑曜上城项目主推73平方米-130平方米的四空间至五空间户型，最高实用率可达130%，该项目约87平方米的户型通过餐客厨一体化设计，配备大尺寸阳台，改造后开间长度可达约6.3米，并可以通过优化布局设计打造“第五空间”，根据成长周期实现从书房或游戏房到独立卧室的进化。

　　去年至今的广州住宅空间变革，是在容积率新规的赋能下实现的。2023年7月28日，广州市规划和自然资源局印发《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）》，将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗的最大进深尺寸从0.5米放宽至0.8米，飘窗的面积是业内常说的“全赠送面积”，不计入销售面积；随后2023年8月1日，《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》发布，对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽，也就是放宽了销售话术里常提到的“买一半送一半面积”的空间比例，包括入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等，随后广州部分楼盘抓住新规出台前的“窗口期”紧急报建，抢先推出新规户型。

　　上述新规发布后，可实现套内“赠送面积”增多、“实用面积”同步增多，因此“高赠送率”“高得房率”“高实用率”的项目不断推出，更有原先已报建的项目将规划方案推倒重来，适用容积率新规。随着此类项目的市场热度不断攀升，广州还在土地拍卖市场上对部分地块在容积率新规的基础上进一步放宽，阳台占比达到了25%-30%，以南方面粉厂地块、绢麻厂地块为代表的“超新规”宅地因此诞生，推出的产品实用率有望达到120%、130%甚至更高。